Conferimento di immobili in una società estera all’interno della UE

Chiudiamo un anno pieno di grandi soddisfazioni professionali per il gruppo DIKE Consulting, con uno degli argomenti più discussi nel corso delle consulenze di quest’anno.

La tutela del patrimonio, sopratutto quello immobiliare

Una statistica del Dicembre 2021 redatta dall’ISTAT, riposrta che l’80% degli italiani vive in una casa di proprietà, anche se spesso piccola e bisognosa di ristrutturazione.

Questo dato è più che sufficiente per darci l’esatta percezione dell’importanza che riveste per l’italiano medio il possesso di un immobile, e di quanto il timore che lo stesso possa diventare oggetto di aggressione da parte di terzi, sia veramente molto alto.

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Sappiamo ormai da anni che il possesso di uno o più immobili, rendono “allettante” l’incardinamento di un giudizio da parte di chi, a ragione o torto, vede lesi i suoi diritti. Così come sappiamo che il debitore, o presunto tale, vedendosi attaccato il suo patrimonio immobiliare, provi una sensazione di grande sgomento, trovandosi spesso impreparato a questa evenienza.

Bella o brutta, grande o piccola, che sia frutto dei sacrifici dei nostri genitori o di quelli nostri, poco importa: la casa è troppo preziosa per tutti noi e va difesa.

Le soluzioni che spesso vengono prospettate dai diversi consulenti (Trust o Società Semplice) molti di questi con una presenza sul web costante, non tengono conto delle imposte che incidono in questi passaggi, rendendo di fatto impossibile per tantissimi, l’adeguata protezione dell’immobile.

La soluzione che come DIKE Consulting proponiamo ai nostri Clienti, è quella che economicamente comporta un risparmio di imposte incredibile (rispetto al conferimento immobiliare in una Società Semplice) ed il mantenimento della proprietà del bene (rispetto al conferimento dell’immobile in un Trust).

Ci riferiamo ad una soluzione di protezione del patrimonio immobiliare che è quella del conferimento di beni immobili italiani in una società estera all’interno dell’Unione Europea.

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In questo blog, ci siamo spesso occupati di tutela degli immobili attraverso l’utilizzo di diversi strumenti. Nell’articolo Società estere e immobili in Italia abbiamo analizzato la possibilità che un immobile in Italia possa essere di proprietà di una società estera, in un altro articolo Immobili in Italia, società estere e azione revocatoria abbiamo analizzato come il conferimento dell’immobile ad una società esterna non pregiudichi l’eventuale azione revocatoria. Con l’articolo GEIE ed imposte sugli immobili abbiamo analizzato la fiscalità del conferimento di immobili nel GEIE.

Ma tornando all’argomento odierno, con questo ultimo articolo dell’anno, vogliamo parlarvi degli aspetti fiscali e legali del conferimento di un immobile in una società estera di un Paese membro dell’Unione Europea, facendo anche il raffronta con il conferimento in una società italiana (compresa la sponsorizzatissima Società Semplice).

Partiamo quindi ad analizzare il conferimento di immobili in società italiana da parte di soci persone fisiche.

Questo tipo di conferimento, comporta l’applicazione dell’imposta di registro. In particolare, si tratta dell’imposta di registro in misura proporzionale (del 9%). Il valore imponibile su cui applicare l’imposta di registro è dato dal netto tra:

• Il valore dell’immobile conferito;
• Le passività accollate.

Inoltre, in questo tipo di operazione deve essere tenuto conto che le imposte ipotecarie e catastali (2% ed 1%) si computano in una base imponibile al lordo delle passività accollate.

Quindi facendo un esempio pratico, se tu volessi proteggere il tuo patrimonio immobiliare, ipotizziamo del valore di 500.000 euro, facendolo confluire in una Società Semplice così come ti viene proposto nel web, ti ritroveresti a pagare:

45.000 euro di imposta di Registro; 10.000 euro di imposta ipotecaria; 5000 euro di imposta catastale.

Un totale di 60.000 euro di imposte per trasferire la proprietà di un immobile già tuo, in una società di cui avrai una percentuale di quote. Un affare! (per chi te lo propone)

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Analizziamo adesso la stessa operazione di conferimento, fatto in una società estera appartenente alla Unione Europea

Per far ciò prendiamo in considerazione ciò che prevede, la nota IV) della Tariffa 1, art. 4 del DPR n. 131/86, che stabilisce che gli atti di costituzione e di aumento del capitale o patrimonio, sono soggetti all’imposta nella misura fissa di 200 euro se la società destinataria del conferimento ha la sede legale o amministrativa in un altro Stato della UE.

Inoltre la Circolare n. 2/E/2014, al punto 3, sul punto, prevede che:

“Resta confermata la previsione della nota IV dell’art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUIR, in base alla quale l’imposta di registro si applica in misura fissa (di € 200,00) per gli atti di conferimento di beni immobili a favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’UE. Tale interpretazione appare coerente con i principi affermati con la Direttiva comunitaria del 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della società di capitali al momento dell’operazione”.

Aggiungendo,

“In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, in linea generale, nella misura ordinaria proporzionale del 2% e dell’1% prevista rispettivamente dagli articoli 1 della Tariffa allegata al TUR e 10 del medesimo TUR (Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, par. 6.29)”

Quindi riprendendo l’esempio, se tu volessi proteggere il tuo patrimonio immobiliare del valore di 500.000 euro, facendolo confluire in una società estera di un Paese appartenente alla UE ti ritroveresti a pagare:

200 euro di imposta di registro; 10.000 euro di imposta ipotecaria; 5000 di imposta catastale.

Un totale di 15.200 euro di imposte con un risparmio del 75% di imposte rispetto ai 60.000 euro dell’esempio precedente. ( L’affare stavolta lo fai tu !)

Ma per fare questa operazione, va bene qualsiasi Paese della UE ?

No, occorre valutare i Paesi che non prevedono imposte indirette sul conferimento degli immobili.

Il conferimento di immobile da parte di una persona fisica ad una società estera, di fatto rende inattaccabile il bene immobile da possibili pignoramenti immobiliari. e’ bene specificare che le quote della società estera potranno però essere oggetto di pignoramento mobiliare.

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Nell’articolo Società estere e immobili in Italia abbiamo già scritto che l’immobile detenuto in Italia da parte di una società estera, ancorché affittato, non costituisce stabile organizzazione. La semplice detenzione di un immobile da parte di una società estera, non concretizza una stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre.

Per l’esistenza di una stabile organizzazione occorre l’effettiva istituzione di una autonoma e funzionale struttura nazionale rispetto alla società estera.

L’autonomia deve manifestarsi sia sul piano gestionale che su quello contabile, che sia dimostrabile da parte dell’Ufficio.

Come assoggettare alle imposte italiane i redditi che provengono da un immobile situato in Italia ma di proprietà di una società UE che non non sia configuarabile come stabile organizzazione?

Come reddito fondiario, esattamente come se si trattasse di una persona fisica

Infatti i redditi prodotti in Italia da soggetti non residenti e senza stabile organizzazione devono essere tassati secondo le disposizioni previste per le diverse categorie di reddito. A conferma di ciò, l’art. 151, comma 2, del TUIR  considera prodotti nel territorio dello Stato i redditi indicati nell’art. 23. Tale articolo definisce che si considerano prodotti nel territorio dello Stato sia i redditi fondiari sia i redditi diversi derivanti dai beni che si trovano nel territorio stesso.

Questo significa che risultano assoggettati a tassazione in Italia:

• I redditi fondiari conseguibili dalla detenzione o locazione dell’immobile;
• Le plusvalenze conseguite in occasione della cessione dell’immobile.

Per quanto riguarda le plusvalenze imponibili, vale sempre la regola che la plusvalenza viene calcolata solo se l’eventuale rivendita avviene entro i 5 anni dalla detenzione.

Siamo certi che al termine di questo articolo di averti chiarito le idee sull’importanza di proteggere i tuo patrimonio immobiliare, tramite una società estera appartenente alla UE, e di come puoi ottenere un incredibile risparmio fiscale, affrontando questo passaggio, affidandoti a DIKE Consulting.

Questo articolo fornisce informazioni di carattere generale e non sostituisce la consulenza personalizzata. Come DIKE Cosulting ci adoperiamo insieme ai nostri partenrs internazionali a fornire sempre ai nostri Clienti le migliori soluzioni in tema di fiscalità internazionale, ma è chiaro che le norme cambiano e al loro cambiare il Cliente deve essere pronto a variare la propria strategia. Le variabili di ogni singolo caso devono essere analizzate da un consulente specializzato in fiscalità internazionale, per evitare di incorrere in reati tributari e multe salatissime.

E Noi di DIKE Consulting siamo qui per questo.

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